Les fonds propres
Le premier élément à définir lorsque l’on envisage un achat immobilier est le montant des fonds propres que l’acquéreur peut mobiliser. Ces fonds propres doivent s’élever au minimum à 20% de la valeur d’achat du bien convoité. Un bien à 1 million nécessitera par exemple de posséder au moins CHF 200'000.- en fonds propres, montant auquel il faudra ajouter les frais de notaire.
La moitié des fonds propres doit être constituée d’une épargne « cash », provenant par exemple d’un compte-épargne ou d’un 3ème pilier. Les 10% restant peuvent être issus d’autres formes de financement. Il est possible de mobiliser son 2ème pilier (aussi appelé LPP ou prévoyance professionnelle obligatoire) après s’être mis d’accord avec sa caisse de retraite pour définir le montant disponible pour l’encouragement à la propriété. Les fonds propres ne peuvent par contre pas provenir d’un prêt remboursable.
L’hypothèque
Dans la plupart des cas, l’acquéreur ne peut pas couvrir tous les frais d’acquisition à l’achat. Il devra par conséquent faire appel à un établissement de crédit. Les fonds propres et la capacité d’amortissement définissent la durée, le taux et le fractionnement du prêt, ainsi que le taux d’avance consentis. Le taux calculé par défaut pour assurer l’emprunt est fixé à 5% conformément aux directives de la FINMA. Cette valeur n’est pourtant que théorique et les taux se situent actuellement plutôt entre 0,8 et 1,4% sur 10 ans en fonction du partenaire choisi.
Intérêt théorique = (prix d’achat – fonds propres)*5%
Intérêt effectif = (prix d’achat – fonds propres)*0,8 à 1,4%
Les établissements de crédit
Contrairement à ce qui est communément admis, l’établissement de crédit n’est pas obligatoirement une banque. Une assurance, une caisse de pension ou tout autre type d’établissement spécialisé peut consentir un emprunt. Vous trouverez ci-dessous une liste non-exhaustive des établissements auxquels vous pouvez faire appel classés par catégories.
Établissements bancaires traditionnels :
- UBS
- Crédit Suisse
- Raiffeisen
- Banque Cantonale de Genève (BCGE)
- Banque Cantonale Vaudoise (BCV)
- Banque Migros
- Crédit Agricole next bank (Suisse)
- BNP Paribas (Suisse)
- Société Générale (Suisse)
Établissements bancaires privés :
Assurances :
Il est par ailleurs possible de faire appel à des conseillers en financement immobilier. Ces sociétés spécialisées peuvent vous fournir un accompagnement personnalisé dans vos démarches d’achat. Une analyse détaillée de votre situation vous permettra de trouver les moyens de financement qui correspondent le mieux à vos besoins. Vous pouvez par exemple prendre contact avec les sociétés mentionnées ci-dessous:
L’amortissement
L’établissement de crédit considère habituellement qu’un tiers de la valeur vénale du bien immobilier doit être amorti sur 15 ans : une fois les fonds propres soustraits à ce montant, l’amortissement annuel s’élève à environ 1% du montant emprunté total.
L’amortissement peut être direct ou indirect. Dans le premier cas de figure, l’amortissement se fait par des versements réguliers, ce qui diminue les intérêts hypothécaires mais ne permet pas de déductions fiscales et augmente le taux d’imposition. L’amortissement indirect consiste de son côté à verser régulièrement des fonds sur un compte de prévoyance 3a. Les intérêts restent alors stables, mais la charge fiscale de l’acheteur diminue grâce aux déductions de ces mêmes intérêts du revenu imposable.
Les charges annexes
Quand on calcule les montants nécessaires à l’achat d’un bien immobilier, il ne faut pas oublier les charges annexes qui s’ajoutent aux frais d’acquisition. S’y retrouvent notamment les charges PPE qui couvrent les frais d’entretien courants d’une propriété. Ils sont habituellement estimés autour de 1% de la valeur d’achat par an.
La charge financière effective
En prenant en compte les points précédents il est possible de calculer la charge financière effective grâce à la formule suivante :
Charge financière effective = intérêt hypothécaire + amortissement + montant des charges PPE
La charge financière effective ne doit pas dépasser 33% du revenu mensuel des acheteurs. Si elle est supérieure à ce montant, il y a des risques élevés que l’établissement de crédit refuse l’emprunt.
Bilan
Dans cet article, nous avons abordé les fondamentaux du financement immobilier. Il existe de nombreux autres paramètres à prendre en compte lors de l’achat d’un bien immobilier. C’est pourquoi nous vous encourageons à prendre contact avec le département vente de Pilet & Renaud. Nos courtiers se feront un plaisir de vous accompagner tout au long de ce processus et répondront à toutes vos interrogations.
